ASUNTOKAUPASSA W-KÄYRÄ ON TOTEUTUMASSA
 Vuoden 2008 lopulla pysähtynyt asuntokauppa piristyi vuoden 2009 syksyn aikana, mutta uudet riskitodottavat ovella: joulun sesonki piirtää luonnollisen notkahduksen markkinaan ja markkinoilla oleva erittäin vähäinen kokonaistarjonta, uudistuotannon lähes totaalinen puute sekä näiden aiheuttama normaalin asuntokauppaketjujen pirstoutuminen luo huomattavan markkinahäiriön vuoden 2010alkupuolelle.
” Vaikka asuntosijoittajat ottanevat kasvaneen vuokratarjonnan myötä alkuvuoden rauhallisesti, uudistuotanto puuttuu markkinoilta lähes täysin, kauppaa toki tullaan tekemään – varsinkin käytetyistä perheasunnoista. Kuluttajien luottamus ja ostohalukkuus ovat korkealla, joten kun oma talous on kunnossa, päätöksiä myös tehdään. Toivottavasti mainittu markkinahäiriö jää lyhytaikaiseksi eikä muita huonoja uutisia talouden puolelta kuulu”, toteaa toimitusjohtaja Risto Kyhälä.
VUOKRAASUNNOISSA SOPIMUSTEN HINNAT TÖRMÄSIVÄT LASIKATTOON
Kasvukeskusten vuokraasuntomarkkinoilla tarjonta kasvoi voimakkaasti vuoden 2009 aikana. Suuret muutokset talouden ja rahoitusmarkkinan tilassa hiljensivät asuntokaupan alkuvuodesta, mutta vuokraasuntomarkkinoilla tämä tilanne näkyi kasvavana kysyntänä. Sijoittajat ostivat vuokraasuntoja myös pankkien edesauttamalla edullisella rahoituksella ja velkavivutuksella haettiin korkeita vuokratuottoja.
Ylikuumentunut vuokramarkkina törmäsi kuitenkin lasikattoon, kun tarjonta kasvoi kasvukeskuksissa kysyntää nopeammin. Etenkin yksityisellä puolella vuokrapyynnöt laskivat vuoden 2008 tasosta, kun hintatietoiset vuokralaiset vaihtoivat edullisempiin asuntoihin. ” Vuonna 2010 uusia vuokraasuntoja tulee markkinoille, mutta pelkona on, että vuokratasot ovat tulotasoihin nähden liian korkeat. Suomi tarvitsee jatkossa enemmän edullisia vuokraasuntoja”, peräänkuuluttaa Kyhälä.
ASUNTOKAUPPA PALVELEE MYÖS MUUTA YRITYSTOIMINTA
Hän korostaa myös toimiven asuntomarkkinoiden vaikutusta myös muuhun yritystoimintaan. Esimerkiksi asuntokauppa vaikutta suoraan remontti- ja muuttoyrityksiin. – Asuntojen vaihtaminen työllistää monia paljon työlistäviä palvelusektoreita ja näitä harvoin muistetaan kun asuntokaupasta puhutaan. Joskus suorastaan harmittaasuntoa, kun ajatellaan suoraviivaisesti vain kiinteistömyynnin hyötyvän vilkkaista ja toimivista markkinoista, painotta Realia Groupin toimitusjohtaja Risto Kyhälä.
UUSI ASUNTOOSAKEYHTIÖLAKI EDELLYTTÄÄ JO TOIMINTAA
Valtiovallan korjaustoimintaan kohdistamat tuet ovat olleet ja tulevat olemaan vielä vuonna 2010
erittäin merkittävässä roolissa korjausrakentamisen piristäjänä. Uusi asuntoosakeyhtiölaki
tulee muuttamaan taloyhtiöiden hallintaa ja hallituksen vastuita ja velvollisuuksia voimakkaammin kuin yleisesti on uskottu. Vielä eduskuntakäsittelyssä oleva lakiehdotus on näillä näkymin tulossa voimaan 1.7.2010 alkaen.
Isännöitsijöiden ja asuntoosakeyhtiöiden hallitusten olisi jo pitänyt aloittaa uuden lain mukaiset
valmistelut, sillä mikäli päätös lain voimaanastumisesta saadaan vuoden alussa, edellyttää se, että kevään yhtiökokouksiin valmistellaan jo osa asioista. Realia Groupin varatoimitusjohtaja Jani Nieminen huomauttaa, että uusi laki ei ole vakiintuneen tavan vahvistamista, sillä taloyhtiöt eivät yleisesti ottaen toimi vakiintuneesti vaan toiminnassa on runsaasti poikkeamia.Realia Groupin Markkinakatsaus 2009 – 2010 on nähtävissä: www.realiagroup.fi/tiedotteet.
Realia Groupin Markkinakatsauksessa 2009 – 2010 on myös hahmoteltu alueellisten markinoiden kehitystä. Ohessa pääkaupunkiseudun arvioita. Itse katsauksesta löytyy koko Suomen kattava eri paikkakuntakohtainen katsaus.
PÄÄKAUPUNKISEUTU
Helsingissä ovat kuluneen syksyn tehneet kauppaansa kaiken kokoiset asunnot. Marraskuuhun asti yksiöt ovat olleet kohteista kuumimmin kilpaillut, mutta nyt tarjouskilpailu niiden osalta on normalisoitunut. Näytöillä on vilkasta: ensiasunnonostajia, sijoittajia, perheitä, rivitaloasunnon ostajia, tonttien etsijöitä jne. Ensiesittelyissä käy väkeä tungokseen asti. Koska ostajia on jonoksi asti, myydään osa asunnoista jo ennen ensiesittelyä. Sijoittajaasiakaskunta on monipuolistunut. Joukossa on esimerkiksi ensiasunnon ostajia, jotka ostavat asunnon vuokraustarkoituksessa ja jatkavat itse vuokralla asumista. Ostajat kiinnittävät huomiota edelleen sijaintiin. Remontin kohteena olevat asunnot kiinnostavat, mutta peruskorjausremontin pitää näkyä myynnissä olevan asunnon hinnassa. Jos putkiremonttipäätös on tehty yhtiössä ja se on aikataulutettu, asunto kiinnostaa ostajaa enemmän. Ostajille on myös tärkeää asunnon arvon säilyminen, eli hinta-/ laatu-suhde ratkaisee. Keskineliöhinnat ovat nousseet Helsingissä kesän jälkeen yli 9 %. Kun ennen kesää keskimääräinen neliöhinta oli 3.371 euroa, oli se nyt lokakuussa 3.681 euroa. Myyntiajat ovat lyhentyneet keskimäärin 23 prosenttia 9 viikosta lisesta osuudesta kauppakappaleiden määrässä.
Rakenteilla olleiden uudiskohteiden myymättömien asuntojen varasto on pieni. Rakentajien ei enää tarvitse tinkiä uudistuotannon jäljellä olevien asuntojen hinnoista. Viime aikoina on onneksi saatu uusia rakentamispäätöksiä, mutta ei kuitenkaan riittävästi tulevaan tarpeeseen nähden. Pieniä kohteita on jo nyt ennakkomarkkinoinnissa ja niihin varauksia on tullut nopeasti ja runsaasti.
Espoon kerrostaloissa keskineliöhinnat ovat nousseet kesästä 7 %. Myyntiajat ovat olleet ennätyksellisen lyhyet, 30 vuorokautta. Rivitalojen keskineliöhinnat ovat nousseet kesästä jopa 5-7 prosenttia ja myyntiajat tippuneet parillakymmenellä vuorokaudella, ollen nyt 60 vuorokautta. Omakotitalokauppaa on tehty syksyllä 2009 jo enemmän kuin vuosina 2005, 2006 ja 2008 eikä vuoden 2007 luvuistakaan olla kaukana.
Hyväkuntoiset ja hyvällä paikalla sijaitsevat kaksiot, hyvät kolmiot ja tietenkin uudehkot perheasunnot, joissa koulut, palvelut ja liikenneyhteydet ovat kohdallaan, kaupataan keskimääräisiä myyntiaikoja nopeammin. Markkinoilla on paljon ostajia, joiden omat asunnot on jo myyty ja jotka ovat erittäin hintatietoisia; jopa omat hintaseurantagraafit ovat esittelyissä mukana. Perheasunnoista erityisesti Mankkaalla, Olarissa ja Laajalahdessa, on nyt totinen pula. Espoossa asunnosta ollaan valmiita maksamaan enintään 500.000 €.
Kävijöitä kaikenkokoisissa asunnoissa on riittänyt koko syksyn ajan. Välillä on ollut jopa asuntomessumaista tunnelmaa. Kevääseen verrattuna muutosta on siinä, että isojen asuntojen ja arvoasuntojen kävijämäärät ovat kasvaneet reippaasti.
Espoossa asunnonvaihtajat odottavat asunnolta avokeittiötä ja tilavia pohjaratkaisuja. Vanhempien ja lasten makuuhuoneet halutaan samaan kerrokseen ja tämä tuo haasteita uusperheiden osalta. Entistä useammin tarvitaan neljä makuuhuonetta. Hyväkuntoisia asuntoja neutraaleilla värisävyillä ja ilman isoja remonttitarpeita arvostetaan. Keittiö ja kylpyhuone, kuten yleensäkin pesutilat ovat aina erityisen kiinnostuksen kohteena. Espoolainen arvostaa uutta ja siksi kaikki myynnissä olevat uudiskohteet ovat erityisen kiinnostavia. Espooseen muuttaa paljon varsinkin uusperheitä, jotka arvostavat Espoon luontoystävällistä ympäristöä, koulujen läheisyyttä ja hyviä yhteyksiä Helsinkiin, mutta myös lasten harrastuksiin, urheiluhalleihin, kouluille jne.
Espoossa loppuvuoden ja kevään 2010 asuntokauppa tulee jatkumaan normaalilla tasolla. Erittäin vilkkaana se tulee jatkumaan pienissä 1-3 huoneen asunnoissa ja hintaluokassa alle 300.000 €. Normaalia kausiluontoista hiljentymistä tulee olemaan vuoden vaihteen molemmin puolin. Isohkojen perheasuntojen osalta orastaa myynnin käynnistyminen. Jos näitä asuntoja, joissa voidaan toteuttaa avokeittiö ja lukuisat makuuhuonetarpeet, saadaan myyntiin, voidaan povata Espooseen syksyä vilkkaampaa kauppaa isoissa asunnoissa.
Vantaalla kauppa on käynyt ennätyksellisen hyvin. Jo kesällä alkanut huippuvauhti jatkuu, eikä hiljentymistä ole näkyvissä. Perheasuntokauppa piristyi jo kesällä ja sai Vantaan huippuvauhtiin ja -vuoteen. Vantaan keskineliöhinnat ovat nousseet kesän jälkeen yli 5 prosenttia. Kun keskineliöhinta alkuvuodesta oli 2.147 euroa/m2, lokakuussa vastaava hinta on 2.259 euroa. Myyntiajat ovat lyhentyneet 8:sta kuuteen viikkoon. Omakotitalokauppoja Vantaalla on tehty tammi-lokakuussa 300 kappaletta. Tämä on lähes 17 prosenttia enemmän kuin vastaavana aikana vuonna 2008.
Vantaalla alle 300.000 €:n asunnot ovat halutuimpia ja jonkinasteinen hintaraja on 400.000 euroa. Radanvartta pohjoiseen mentäessä Keravalle, Järvenpäähän, Mäntsälään, mukaan lukien Tuusula, kaupan volyymit eivät ole olleet yhtä hyviä. Täällä suurena syynä on ollut tarjonnan vähyys, joka on saanut aikaan sen, että vanhaa asuntoa ei myydä, kun ei ole varmuutta sopivasta uudesta kodista. Vantaa on profiloitunut erityisesti perheiden suosimana kaupunkina. Junarata ja tulossa oleva kehärata lisäävät alueen vetovoimaisuutta. Keski-Uusimaa ja Mäntsälä ovat suosittuja hyvien liikkenneyhteyksien ja halvempien hintojen vuoksi. Myös näiden luonnonläheisyyttä ja alueen hyvää mainetta arvostetaan.
Ostajia ovat lopulta ne, joilla on varmuus työn jatkumisesta. Kaikissa asuntoesittelyissä käy aktiivisesti katsojia. Kohteeseen tutustutaan etukäteen tarkasti netin avulla ja sunnuntaina halutaan käydä konkreettisesti toteamassa, vastasiko asunto netin tietojen perusteella saatua mieleikuvaa. Aikaa per kohde ei käytetä paljoa: yhden sunnuntain aikana kierretään monta esittelyä.
Uudehkot ja hyväkuntoiset, keskihintaiset perheasunnot ovat kysytyimpiä. Lähes kaikki kohteet kuntotarkastetaan ja useaan otetaan piilovirhevakuutus. Yhtiömuotoisissa asunnoissa yhtiön kunto ja hoito tutkitaan perusteellisesti.
Uudistuotannolle Vantaalla olisi todella kovaa kysyntää. Erityisesti pienet 1-2 huoneen asunnot menisivät kaupaksi, kuten pienet perheasunnotkin.
Alkuvuonna ei ole odotettavissa muutosta Vantaan vilkkaassa kaupankäynnissä. Keski-Uudellamaallakin on alkanut tulla jo enemmän asuntoja myyntiin, joten kiertoa tullaan saamaan aikaan. Asuntokaupassa luottamus kauppaan, kohteeseen ja välittäjään ovat entistä tärkeämpiä. Kaupankäynti jatkuu alkuvuonna Vantaalla vilkkaana, kun hinnoittelu on hoidettu ammattitaitoisesti.
Lisätietoja:
www.realiagroup.fi
|